Au Maroc, la notion de copropriété immobilière couvre tous les types d’immeubles dont la propriété est partagée entre plusieurs personnes. Chaque parcelle est constituée d’une partie privative et d’une quote-part de parties communes en copropriété de tous les propriétaires, qui sont regroupés en un ou plusieurs syndicats.
Concernant les relations entre copropriétaires, les organisations doivent établir un cadre législatif et réglementaire pour assurer la gestion de la copropriété, le bon fonctionnement et la sérénité.
C’est dans cet esprit qu’a été promulguée la loi n° 18-00 relative à la copropriété des immeubles, entrée en vigueur le 7 novembre 2003, puis complétée et modifiée par la loi n° 106-12, avril 2016, 27ᵉ décret du Dahir. Cet article passe donc en revue les grands axes de ce cadre juridique, largement méconnus du public.
Table des matières
Le Syndicat de la copropriété au Maroc
Une fois la propriété de l’immeuble divisée en parcelles privatives avec parties communes, un syndicat est constitué, en vertu de la loi, pour réunir légalement tous les copropriétaires. Le syndicat est doté de la personnalité juridique et de l’autonomie financière.
Ainsi, tout copropriétaire, tant qu’il conserve le caractère de copropriétaire, a le droit, mais aussi l’obligation de devenir membre du syndicat constitué conformément à la loi.
Le syndicat de copropriété a pour objet principal la protection de l’immeuble. Il est également responsable de la bonne gestion et administration des parties communes de la copropriété.
Ceci, et le fait que les syndicats soient représentés par un syndic, distinguent les syndicats de copropriété des associations de copropriétaires, qui existent souvent en parallèle et que tout copropriétaire peut choisir d’adhérer librement suivant les principes du droit d’association, garanti par la Constitution de 2011 et régi par le Dahir n° 1-58-376 du 15 novembre 1958 et les textes pris pour son application.
Le syndic de la copropriété au Maroc
Le Syndic est administré par l’Assemblée Générale, par les Syndics et leurs adjoints, pour une durée de deux ans, renouvelable, à la majorité des trois quarts (75%) des voix ou représentant des copropriétaires présents. Dans les mêmes conditions, le syndic et ses auxiliaires peuvent pareillement être révoqués.
Généralement organe chargé de l’exécution des décisions de l’assemblée générale, le syndic peut être une personne physique ou morale, professionnelle ou non, chargée de la gestion administrative et comptable, pour le compte du syndicat, protégeant et entretenant l’immeuble.
En tant que mandataire d’un syndicat, il a donc pour mission d’appliquer strictement les décisions votées par le syndicat en assemblée générale, sans risquer d’outrepasser son autorité de mandataire ou d’abuser de son pouvoir.
L’Assemblée Générale des Actionnaires a également le pouvoir de fixer les honoraires du syndic et, le cas échéant, leur rémunération. À défaut, elles sont fixées par décision de justice.
À défaut de désignation d’un syndic de copropriété et de son adjoint, le législateur a prévu que la procédure de nomination judiciaire soit conduite par le Président du Tribunal de Première Instance à la demande d’un ou plusieurs des copropriétaires après notification à tous les copropriétaires.
Conseil syndical
Pour les ensembles immobiliers gérés par plusieurs syndicats indivis – et uniquement dans ce cas – il est institué par la loi une commission syndicale, composée d’un ou plusieurs représentants de chaque syndicat, et chargée de l’administration des parties publique entre les syndicats.
Ces représentants sont élus lors de l’assemblée générale de chaque syndicat membre du conseil syndical. Il est à noter que tout autre type de « conseil syndical » correspond généralement à un comité de surveillance ou, lorsqu’il existe également une association de copropriétaires, à un comité exécutif d’association ou de copropriété exécutive sans pouvoir décisionnel, qui est entièrement régi par l’assemblée générale ou le syndicat responsable, selon le cas.
Règlement de copropriété
Les décisions relatives à la gestion de la copropriété, dont la bonne exécution est assurée par le syndic, sont prises par l’assemblée des copropriétaires réunie conformément à la loi et au règlement de copropriété.
Dans la plupart des cas, du moins pour les logements neufs, la rédaction du document définitif sera réalisée par le promoteur avant l’entrée dans les locaux du copropriétaire.
Un projet peut aussi (mais pas nécessairement) être soumis à l’approbation de la Première Assemblée Générale. À défaut d’adoption du règlement de copropriété, le règlement type prévu par les lois et règlements s’appliquera. Dans tous les cas, les clauses de copropriété doivent être communiquées à tous les acquéreurs.
Fonctions de syndic
D’une manière générale, les fonctions d’un fiduciaire, qu’elles opèrent par la loi ou par la rédaction des statuts, sont variées et couvrent des aspects juridiques, organisationnels et financiers.
Le syndic garantit la convocation et l’organisation de l’assemblée des copropriétaires conformément aux dispositions de l’article 16 de la loi, il a la faculté d’ester en justice au nom du syndicat, il tient également les dossiers de la copropriété, etc.
En outre, le fiduciaire est responsable de la gestion des ressources financières détenues en copropriété, et il est responsable de la trésorerie et de la comptabilité.
Dans le cadre de ces missions, il doit soumettre un budget intérimaire à l’Assemblée Générale et rendre compte de ses missions.
Règlement des différends
Toute personne dont les droits ont été violés peut saisir le Président du Tribunal de Première Instance du ressort de l’immeuble pour contester les décisions prises par l’Assemblée Générale qui violent les textes législatifs et réglementaires en vigueur.
De plus, en vertu de son statut de mandataire, le syndic doit assurer la gestion devant les syndicats des copropriétaires, et il doit fournir aux comptes toutes les explications nécessaires et, le cas échéant, les étayer par des pièces justificatives relatives à sa conduite.
L’article 32 de la loi prévoit à cet égard que tout copropriétaire a le droit de consulter le dossier de copropriété et le registre du syndicat, y compris les pièces comptables et financières.
Enfin, lorsque des difficultés surviennent dans l’administration de la copropriété, à la demande du syndic ou des 10 % des copropriétaires, le président du tribunal de première instance, qui est juge des référés, peut être saisi afin de nommer un administrateur intérimaire pour surmonter les difficultés et éclaircir la situation.
Quant à la difficulté des copropriétaires à payer les charges communes, il existe différentes démarches que le syndic peut entreprendre pour les contraindre à le faire. Cependant, ces mesures sont rarement mises en œuvre.